Il Decreto Salva-Casa, approvato nel 2024, rappresenta un importante passo avanti nel processo di semplificazione delle norme urbanistiche e edilizie in Italia. Questo provvedimento legislativo ha modificato in maniera significativa il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), introducendo nuove disposizioni che mirano a regolarizzare le piccole difformità edilizie e a rendere più snelle e accessibili le procedure di sanatoria.
Con il nuovo decreto, il governo ha cercato di rispondere in maniera concreta a una problematica molto diffusa: l’esistenza di migliaia di immobili con irregolarità formali o difformità minime che, fino ad oggi, ne impedivano la vendita, la ristrutturazione o l’accesso a bonus fiscali. Vediamo quindi nel dettaglio quali sono le principali modifiche al Testo Unico dell’Edilizia e cosa cambia per cittadini, tecnici e amministrazioni comunali.
Un quadro generale del Decreto Salva-Casa
Il Decreto Salva-Casa nasce con l’obiettivo di semplificare il rapporto tra cittadini e pubblica amministrazione in materia edilizia. Non si tratta di un condono edilizio, ma di un intervento mirato a rendere sanabili alcune situazioni che fino ad oggi non lo erano, soprattutto a causa del principio della doppia conformità, ritenuto troppo rigido e penalizzante.
In particolare, il decreto si concentra su:
- La regolarizzazione delle cosiddette “lievi difformità”;
- La modifica dei criteri per determinare lo stato legittimo di un immobile;
- La semplificazione delle pratiche per interventi di edilizia libera;
- L’introduzione di nuove tolleranze costruttive.
Questi cambiamenti sono stati accolti con favore da molte categorie professionali, in particolare architetti, ingegneri e geometri, ma anche da numerosi cittadini che da anni aspettavano un provvedimento che potesse “sbloccare” situazioni ferme da troppo tempo.
Stato legittimo e doppia conformità: cosa cambia
Una delle modifiche più significative riguarda il concetto di stato legittimo dell’immobile. Prima del Decreto Salva-Casa, per poter sanare un abuso edilizio era necessario che l’intervento fosse conforme sia alla normativa urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella attuale: questo è il principio della doppia conformità.
Con il nuovo decreto, la doppia conformità non è più necessaria in tutti i casi. In presenza di irregolarità minori e non strutturali, sarà possibile procedere alla sanatoria anche se l’intervento non era conforme alla normativa originaria, purché lo sia rispetto a quella attuale. Questo cambiamento consente di superare una delle principali cause di blocco nelle regolarizzazioni edilizie.
Inoltre, viene rafforzato il concetto di tolleranza costruttiva, ovvero la possibilità che alcune difformità minime non costituiscano un abuso da sanare, ma vengano considerate regolari di diritto. Questo è particolarmente importante per quelle situazioni in cui la difformità riguarda dettagli come piccoli scostamenti nelle altezze, sporgenze, o materiali usati.
Le modifiche agli articoli del Testo Unico dell’Edilizia
Il Decreto Salva-Casa modifica direttamente diversi articoli del DPR 380/2001, introducendo nuovi parametri e semplificazioni operative. Tra i più rilevanti troviamo:
Art. 6 – Interventi di edilizia libera
Viene ampliato l’elenco degli interventi considerati attività di edilizia libera, ovvero realizzabili senza alcun titolo abilitativo. Ora rientrano in questa categoria anche:
- L’installazione di tende da sole e pergolati di modeste dimensioni;
- L’installazione di impianti di climatizzazione;
- Interventi su elementi non strutturali e accessori.
Questa novità ha un impatto diretto soprattutto per chi desidera valorizzare il proprio immobile senza affrontare lungaggini burocratiche.
Art. 9-bis – Stato legittimo dell’immobile
L’articolo che definisce lo “stato legittimo” viene riformulato per renderlo più aderente alla realtà del patrimonio edilizio italiano. Viene chiarito che, ai fini della regolarità urbanistica, si può fare riferimento:
- Al titolo edilizio originario e a quelli successivi;
- Alla documentazione catastale aggiornata;
- Ai documenti amministrativi in possesso della pubblica amministrazione.
Questa riformulazione semplifica il lavoro dei tecnici e accelera le verifiche da parte degli uffici comunali.
Art. 36 – Accertamento di conformità
Viene riformulata anche la procedura per l’accertamento di conformità, che ora potrà basarsi sulla sola conformità alla normativa urbanistica e edilizia vigente al momento della presentazione della domanda. Questo elimina l’obbligo della doppia conformità, almeno per alcune tipologie di abusi minori.
Implicazioni pratiche per cittadini e professionisti
Con queste modifiche, i cittadini potranno finalmente regolarizzare situazioni pendenti da anni, soprattutto nei casi in cui l’abuso edilizio è stato ereditato o realizzato in buona fede. Sarà più semplice vendere immobili che prima risultavano “bloccati” da difformità difficilmente sanabili, anche se marginali.
Per i professionisti, invece, il decreto rappresenta un importante strumento di lavoro. Architetti e tecnici potranno:
- Gestire le pratiche edilizie con maggiore flessibilità;
- Ottenere più rapidamente le autorizzazioni necessarie;
- Offrire servizi di consulenza per la regolarizzazione di immobili.
Quando entra in vigore il Decreto Salva-Casa?
Il Decreto Salva-Casa è entrato in vigore nel 2024, dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Alcune misure sono immediatamente applicabili, mentre per altre è previsto un periodo di attuazione e aggiornamento delle linee guida operative da parte delle amministrazioni locali.
I Comuni, infatti, dovranno adeguare i propri regolamenti edilizi e formare i tecnici degli uffici competenti affinché possano applicare correttamente le nuove disposizioni. Nel frattempo, è sempre consigliabile rivolgersi a un architetto o tecnico abilitato per verificare la regolarità del proprio immobile e valutare l’eventuale possibilità di sanatoria.
